بنام حق
سرمایه‌گذاری در املاک در شروع کار یک پیشنهاد ساده، هیچ‌گاه خانه را برای خانه‌دار شدن نخرید بلکه برای سرمایه‌گذاری اقدام بخرید. یادتان باشد خانه و املاک پایه و اساس ثروت است، پس فقط برای ثروتمند شدن وارد حوزه سرمایه‌گذاری در املاک شوید. در هر کاری کسی برنده است که با قوانین و قواعد بازی آشنا باشد، شما چه میزان اطلاعات در حوزه املاک دارید، این میزان اطلاعات هرچه بیشتر و به‌روزتر باشد شانس شما در پیروزی در حوزه املاک را بیشتر و بیشتر می‌کند. درنتیجه برای موفق شدن در حوزه املاک هرروز آموزش ببینید. یک سؤال: ارزش واقعی یک ملک چیست؟ ممکن است برای این سؤال پاسخ‌های متنوعی مطرح شود، ولی به‌طورکلی می‌تواند رشد نقدینگی و حفظ ارزش پول باشد. یادتان باشد که اگر دوست دارید در املاک سرمایه گزاری کنید و دوست دارید که سود کنید، دقت کنید ” سود فقط در هنگام خرید است نه درفروش” به همین سادگی یعنی شما موقع خرید ملک باید دقت کنید کدام ملک را به چه قیمتی می‌خرید. برای شروع پیشنهاد می‌کنم به این جمله خوب دقت کن: ” پولت را کجا کم کردی، همان‌جا دنبالش بگرد” فکر کنید، شاید ربطی به سرمایه‌گذاری در املاک نداشته باشد ولی نکته آن این است وقتی کسی پول یا وسیله‌ای را کم می‌کند برای پیدا کردن آن باید به همان منطقه برود نمی‌تواند در چند خیابان بالاتر یا پایین‌تر یا در محله دیگر اقدام به جستجو کند، بله اگر قصد دارید در حوزه املاک فعالیت کنید از همان محله آشنا خودتان شروع کنید، چراکه به تمام جزئیات آن محل آگاه هستید، کوچه‌ها را خوب می‌شناسید معایب و مزایای محل را میدانید و چندین نفر را می‌شناسید، تمرکزتان را بر منطقه‌ای بگذارید که آنجا خوب می‌شناسید، مردم محل را می‌شناسید خوب یاد بد آن‌ها را تقریباً میدانید، در منطقه رفت‌وآمد دارید بافرهنگ محل آشنا هستید، شرایط رشد و پیشرفت محل را میدانید، کدام ملاک و کدام املاک فروش خوبی داشته‌اند و روند پیشرفت منطقه به چه صورت بوده است، یا به‌عنوان‌مثال سطح درآمد مردم و یا وضعیت کسب‌وکار محل و اهالی چگونه است. دقت کنید که خانه‌های که برای اجاره در دفاتر املاک سپرده می‌شوند برای چه مدت خالی می‌مانند و نرخ اجاره چقدر است و یا املاکی که برای فروش قرارگرفته‌اند چقدر زمان می‌برد تا فروخته شوند و یا املاکی که سریع فروخته‌شده علت چیست؟ تا می‌توانید سؤال طرح کنید و بیشتر به فکر سؤال کردن باشید نگران جواب نباشید وقتی خوب سؤال طراحی می‌کنید درنتیجه به دنبال پاسخ‌های عالی خواهید رسید، سؤالات شمارا به مطالبی مهم هدایت می‌کنند. فقط به گفته‌های یک مشاوره اکتفا نکنید، عجله نکنید، احساساتی خرید نکنید، از تجربیات دیگران استفاده کنید، خوب تحقیق کنید. مواردی که ذکر می‌کنم خودم بارها و بارها گرفتار آن شده‌ام وقتی در تله احساسات قرار گرفتم، وقتی مشاور نکردم، وقتی در دایره من میدانم قرار گرفتم، وقتی عجولانه تصمیم گرفتم، خوب باید مسئولیت شکست‌ها را بر عهده می‌گرفتم. که “من میدانم” هزینه‌های زیادی دربر داشته است، مهم اینجا است که ما نمی‌دانیم چه چیزی را نمی‌دانیم و میدانیم که مطالب زیادی برای یادگیری وجود دارد، وقتی شما میدانید که چیزهای زیادی برای یادگیری وجود دارد چرا باید بدون آموزش‌های لازم اقدام کنید. کمی قبل از هر اقدامی مطالعه کنید و آموزش پذیر باشید. انتظار خطا و اشتباه هم داشته باشید، ولی با آموزش پذیر بودن و تحقیق و مشاوره کردن اشتباه را به حداقل برسانید، همه اشتباه می‌کنند و اشتباه مانعی برای پیشرفت نیست بلکه درس بزرگی است برای موفقیت، هر اشتباه مانند یک معلم بداخلاق و بی اعصاب است که ما را به سمت پیروزی هدایت می‌کند به شرطی که لج بازی نکنیم. و از آن درس بگیریم. برکردیم سر موضوع اول هدف ما از سرمایه گزاری در املاک درواقع ارزش‌آفرینی است، ما در هر حوزه‌ای که سرمایه‌گذاری می‌کنیم به این دلیل است که می‌خواهیم رشد کنیم و استقلال مالی داشته باشیم. برای شروع پیشنهاد می‌کنم با واحد کوچک و آپارتمانهای نقلی شروع کنید. مثال به دنبال آپارتمانهای قدیمی ساخت و کوچک باشید. البته ممکن است شما توان مالی بیشتری داشته باشید ولی اگر در مسیر اشتباه رفته باشید سرمایه شما با خطر کمتری روبرو خواهد بود. آپارتمان کوچک یک خواب با طول عمر بالا پیدا کنید آن را به‌روز کنید و حسابی زیباسازی کنید البته خیلی کران کار نکنید در حد عرف منطقه باشد چند درجه بهتر از منطقه مراقب هزینه‌ها باشید. بیشتر توضیح خواهم داد. کار شما به‌عنوان سرمایه‌گذار در املاک این است که املاک خواص که نیاز به تعمیرات و بازسازی و نوسازی و زیباسازی دارند را پیدا کنید و بر روی آن‌ها عملیاتی انجام دهید و سپس بفروشید. نکته مهم این است که مراقب اعداد و ارقام مالی باشید یعنی مبلغی را که برای خرید پرداخته‌اید + مبلغی را که به‌عنوان کمیسیون و یا حق بنگاه داده‌اید + مبلغی را که بابت هزینه‌های اداری مثال مالیات و عوارض پرداخت کرده‌اید + مبلغی را که بابت هزینه بازسازی و تعمیرات و هزینه‌های دیگری پرداخت کرده‌اید و درنهایت مبلغی را که بابت فروش یا اجاره دریافت خواهید کرد را در نظر داشته باشید. این اعداد حتی خیلی جزئی سرمایه‌های اصلی شما هستند، مراقب اعداد مالی و تمام هزینه‌ها باشید. نکته مهم‌ترین دقت را در خرید داشته باشید هرچه ارزان‌تر بخرید دست شما در مراحل بعدی بازتر خواهد بود. تذکر که همیشه ارزان‌خرید کردن ملاک نیست، ارزان و خوب خریدن مهم است، مهم نیست به چه دلیل خانه می‌خرید مهم این است که ملک باید مزایای خاصی داشته باشد که بتوان آن را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری سودمند نگاه کرد، هدف شما از سرمایه‌گذاری در املاک فقط سودآوری و حفظ و رشد سرمایه‌تان است. همیشه شاهد رشد قیمت مسکن هستیم ولی بااین‌حال گاهی اوقات شاهد کاهش قیمت‌ها و راکد بودن بازار املاک نیز هستیم و یا گاهی به دلیل مختلف مثل احساسی خرید کردن ملک را گران‌تر از قیمت پایه خرید می‌کنیم و این مواقع باعث می‌شود که در یک دوره زمانی سود کمتری ببریم و یا حتی به‌سختی به سرمایه اولیه خودمان برسیم و یا حتی متضرر بشویم . به‌عنوان‌مثال و یک تجربه برای شخص خودم من در پاییز سال ۱۳۸۷ ملکی را به مبلغ ۲۱۰ میلیون تومان خریدم، بنا به دلایل مختلف در بهار ۱۳۸۸ آن را به مبلغ ۱۴۸ میلیون فروختم یعنی حدود ۶۲ میلیون تومان فقط طی چند ماه زیان دیدم به عدد و تاریخ آن توجه کنید،برخی از دلایل این بود که بدون توجه به نرخ روز و بالاتر از نرخ روز خریدم چون احساساتی تصمیم گرفتم، مشاوره نکردم ، تجربه نداشتم، از همه مهم‌تر در دایره من میدانم بودم. یادمان باشد که ملک باید برایمان ثروت ایجاد کند، ملک باید برایمان ارزش‌آفرین باشد، ملک باید باگذشت زمان ارزشش بیشتر و بیشتر شود. شما می‌توانید از طریق سرمایه‌گذاری آگاهانه در املاک ثروت ایجاد کنید، ملک باید برای شما گردش نقدینگی داشته باشد. باید برایتان مزایای فعال و غیرفعال داشته باشد. وقتی می‌خرید به قیمت بخرید وقتی می‌فروشید به قیمت بفروشید. وقتی قصد فروش ندارید و فعلاً سرمایه مازاد دارید از محل اجاره کسب درآمد کنید. درنتیجه شما باید مدیریتی خوبی در خرید، در نگهداری، در حفظ، درفروش، داشته باشید. در اینجا اشاره کوچک به خانه‌های کلنگی می‌کنم. برخی از خانه‌های قدیمی معروف به خانه کلنگی هستند یعنی عمر مفیدشان را ازدست‌داده‌اند و ارزش بازسازی ندارد بهتر است، تخریب و نوسازی شود. از این نوع املاک در بیشتر شهرها پیدا می‌شود و ارزش بالایی دارند این نوع املاک بر پایه قیمت زمین محاسبه می‌شود و قابل‌خرید و فروش است ولی چند نکته ریز را توجه کنید. ملاک در طرح نباشد یعنی بتوانید برایش مجوز ساخت بگیرید در طرح بودن یعنی اینکه بخشی یا کل آن باید حذف شود و یا عقب‌نشینی داشته باشد، ممکن است به مصارف عمرانی و شهرسازی تبدیل شود و یا ممکن است وقفی باشد. که در مورد املاک کلنگی بعداً بیشتر گفتگو خواهم کرد، ولی توجه کنید که اکثراً ملک‌های کلنگی تبدیل به آپارتمانهای چندطبقه و چند واحد می‌شوند. وقتی با افرادی که پیش من برای مشاوره می‌آمدند و قصد سرمایه‌گذاری در املاک رادارند و یا قبلاً تجربه کرده بودند تقریباً و در بیشتر مواقع یک جواب شنیده‌ام که حوصله گشتن و به دنبال ملک رفتند از این املاک به آن املاک را ندارند. و در طول مسیر خسته می‌شوند و اعصابشان خرد می‌شده چون حس خوبی از برخی از مشاوران املاک نداشتند. همه در فرآیند سرمایه‌گذاری در املاک با چالش‌های روبرو هستند و هر کس بر اساس توانمندی‌هایش تصمیم می‌گیرد. اگر با چالش روبرو شویم ممکن است هر کس با نگاه خود به آن موضوع توجه کند. کسی با توانمندی و دیگری با ناتوانی خود در برخورد با این چالش مواجه می‌شوند. و درنتیجه پاسخ‌های متفاوتی دریافت خواهند کرد.به‌عنوان‌مثال وقتی در ترافیک قرار می‌گیریم، این ترافیک بزرگراه نیست که من را ناراحت می‌کند، این ناتوانی من در برخورد با این پدیده است که موجب ناراحتیم می‌شود. دقت کنید حوزه املاک پر است از چالش وقتی با چالشی روبرو شدید نباید از خودتان ” واکنش” نشان دهید بلکه باید “برای آن پاسخ مناسب پیدا ” کرد. اکثر ما در مواجه با چالش‌ها از خودمان واکنش نشان می‌دهیم درحالی‌که افراد موفق در مواجه با چالش به دنبال پاسخ مناسب هستند. دقت داشته باشید که ”واکنش” ها همیشه غریزی هستند، درحالی‌که “پاسخ” ها همراه با تفکر است. با هر اشتباهی باید یک دنیا درس بگیرید و هوشمندانه عمل کنید در اینجا شمارا دعوت می‌کنم به تفکر نسبت به این موضوع که چرا قصد دارید در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنید؟ چه میزان آموزش پذیر هستید؟ آیا خودتان را برای تغییرات احتمالی آماده کرده‌اید؟ اما موضوع مهم در سرمایه‌گذاری در املاک را در یک سؤال کوچک بیان می‌کنم. از کجا شروع کنیم؟ اگر تجربه کافی هم داشته باشید باز مهم است که بدانید که از کجا و چگونه باید در یک ملک سرمایه‌گذاری کنید که به سود خوبی برسید. در ادامه مطلب را با طرح چند سؤال پیش‌بریم. چقدر بودجه مالی داریم؟ به دنبال چه گزینه‌های با چه میزان سرمایه هستیم؟ توان مالی ما حداکثر چقدر است؟ برای هزینه‌های بعدی چه باید کرد؟ در کدام منطقه و محله قصد سرمایه‌گذاری داریم؟ کدام ملک مناسب بودجه و توان شما است؟ دلایل و معیار و توانمندی خودتان را مشخص کنید. از محل و منطقه آشنای خودتان شروع کنید، بروید سراغ دفاتر و مشاورین املاک منطقه، یک دفتر یادداشت داشته باشید، به همه سر بزنید و فایل‌ها را بررسی کنید، کدام تکراری هستند و کدام اختصاصی هستند. یک چک‌لیست باسلیقه خودتان بسازید منطقه و املاکی را که خوب رشد کرده‌اند را بررسی کنید، حداقل ۵۰ تا فایل یا ۱۰۰ تا فایل را بررسی کنید و ۱۰ تا از بهترین‌ها را انتخاب کنید و از املاک سؤال کنید از این بهتر چه دارید؟. بریم سراغ مشاوران دیگر بازهم درخواست بازدید کنید، فایل‌ها را برسی کنید و ده تا از بهترین فایل‌ها منطقه را زیر نظر داشته باشید حالا قدرت انتخاب دارید از بین ۱۰ تا فایل ۳ یا چهار مورد از بهترین‌ها را بررسی کنید و با آن‌ها وارد مشاوره شوید و یکی که دارای بهترین شرایط است را ارزیابی نهایی کنید و مذاکره و درنهایت آن مورد را نهایی کنید. یک چک‌لیست تهیه کنید و در آن معیارهای خودتان را بنویسید. سپس به دنبال ملک مناسب خودتان باشید، حواستان به بازار و رکود بازار باشد. ممکن است مدتی نتوانید بفروشید، خوب جستجو کنید تا بتوانید ملک خوبی بخرید که به‌اصطلاح بتوانید رو هوا ملک را بفروشید، ملک خوب همیشه مشتری دارد حتی در بدترین بازار. از خودتان سؤال کنید معیار من در انتخاب ملک چیست؟ کدام ملک به درد من می‌خورد؟ اگر تازه‌کار هستید و سرمایه شما محدود است از املاک کوچک شروع کنید، از محله خودتان شروع کنید، هر منطقه مزایا و معایب خودش را دارد و شما نسبت به محله خودتان آگاه‌تر هستید. سؤال کنید که با توجه به بودجه من کدام ملک برای من سودآورتر است؟ به‌عنوان‌مثال اگر آپارتمان در منطقه‌ای موردنظر من متری بیست میلیون تومان باشد، یک آپارتمان ۵۰ متری می‌شود یک میلیارد و کل موجودی من یک میلیارد باشد. پس چک‌لیست من می‌شود: من به دنبال یک آپارتمان نقلی هستم که بشود حدود ۹۰۰ میلیون خرید کنم و با ۸۰ میلیون آن را به بهترین شکل زیباسازی کنم و برای این کار شش ماه از روز نخست برای جستجو تا فروش نهایی در نظر می‌گیریم و انتظار دارم در پایان ملک را با ۱۵ در صد سود بفروشم و برای این کار دلایل زیرا دارم و کل سرمایه فعلی من به‌صورت نقد در بانک موجود است و الی‌آخر شما بر اساس توانمندی و انتظارات خودتان و بر اساس واقعیت شروع کنید به نوشتن یک چک‌لیست ممکن است شما ده‌ها مورد منابع مالی داشته باشید. این مهم است که شما با خودتان روراست و صادق باشید. و بر اساس توان مالی و توانمندی خودتان اقدام کنید. در مورد خانه‌های که شما به‌قصد بازسازی یا زیباسازی می‌خرید و یا حتی ملکی را که به‌قصد تخریب و نوسازی خرید کرده‌اید با یک موضوع بسیار روبرو هستید و آن تخمین دقیق هزینه‌ها است. یک جمله برایتان می‌نویسم و خوب به این موضوع دقت کنید ” هنر دیدن دینی‌ها نیست بلکه هنر دیدن ندیدنی‌ها است” بله وقتی شما وارد سرمایه‌گذاری در املاک می‌شوید به‌دقت باید ندید ها را شناسایی کنید، تفاوت میان افراد موفق و ناموفق فقط در همین موضوع است افراد موفق قدرت تشخیص و برآورد دقیق هزینه‌ها رادارند و هم آگاهی دارند هم تجربه و نیز به‌روز هستند و مشاوره می‌گیرند، اگر برای اولین بار است که وارد این حوزه می‌شوید خیلی دقت کنید. سخن آخر: تمرکز داشته باشید، میزان بودجه و توان مالی خودتان را مشخص کنید، چک‌لیست شخصی خودتان را طراحی کنید، منتظر هر اشتباهی باشید، در منطقه موردنظر پیاده‌روی کنید و به همه موارد دقت کنید. بهترین دفاتر املاک و بااخلاق‌ترین مشاوره‌های املاک را پیدا کنید و با آن‌ها رابطه خوبی ایجاد کنید و دائم با مشاورین شناخته‌شده محل گفتگوی دوستانه داشته باشید. خوب ببینید و به ندیدنی‌ها حسابی توجه کنید. حواستان به حال دلتان باشد در هرلحظه باید حال دل خودتان عالی، عالی باشد.