تنظیم قرارداد خرید ملک
با این دلیل که شما یکخانه مناسب، باسلیقه و بودجه خودتان را پیداکردهاید.
حالا مهمترین گزینه این است که چگونه یک قرار خوب و دقیق تنظیم کنیم که بهاصطلاح نه سیخ بسوزه و نه کباب. راحتترین کار کمک گرفتن از یک مشاور است ولی درنهایت شما باید اطلاعات لازم را داشته باشید.
در مرحله نخست شما پس از جستجو تحقیق بالاخره به ملک موردنظر رسیدید و آن را بهطور کامل دیدهاید و از تمام جزئیات فیزیکی آن آگاهی لازم را به دست آوردهاید، حالا نوبت عقد قرارداد است. در این مرحله شما باید از فروشنده درخواست کنید تا این مدارک را به شما نشان دهد.
تذکر مهم :
شما برای نوشتن قولنامه باید در دفتر املاک حضورداشته باشید. پس حتماً مجوزها و اسناد قانونی دفتر مشاور املاک را رؤیت کنید و به متن آن دقت کنید و مشخصات کامل آن مانند نام مدیر و تاریخ انقضا و غیره را بررسی کنید.
۱ – سند اصلی ملک ( یا دفترچهای قدیم و یا تکبرگ جدید ).
۲ – کنترل آدرس و کد پستی و مشخصات دقیق ملک.
۳ – اصل بنچاق و بررسی متن آن.
۴ – اصل پایان کار.
۵ – دقت به متراژ ملک بسیار مهم است.
۶ – مطابقت اصل سند با اصل شناسنامه و کارت ملی.
۷ – مدارک مربوط به تسویهحساب عوارض شهرداری.
۸ – فیشهای آب، برق، گاز، و تلفن.
۹ – برگه تسویهحساب عوارض و مالیات مربوط به دارایی و مالیات.
۱۰ – قولنامه و اسناد آخرین معامله و یا اسناد مربوط به آخرین تغییرات.
۱۱ – مهم است که متوجه بشوید مالک ممنوع المعامله است یا خیر.
۱۲ – آیا سند ملک فوق و موردنظر در رهن بانک و یا جایی دیگر است؟
۱۳ – آیا سند ملک فوق اوقافی یا مصادرهای است؟
۱۴ — آیا ملک موردنظر ورثهای است و اینکه انحصار وراثت انجامگرفته و در این صورت مشاهده دقیق اسناد و مدارک مربوط به انحصار وراثت و بازدید اصل شناسنامه و کارت ملی وراث و یا وکیل قانونی آنها.
۱۵ – مراقب این نوع متنها باشید.
“” طرفین بههیچوجه حق فسخ قرارداد را ندارند “”.
“” کلیه خیارات ازجمله خیار غبن “”.
در صورت وجود چنین نوشتهای حتماً از یک مشاور و یا وکیل و یا کارشناس کمک بگیرید.
۱۶ – در صورت داشتن انباری و پارکینگ، دقت کنید شاره پارکینگ و انباری را یادداشت کنید و آنها را دقیق تحویل بگیرید.
۱۷- تقسیمنامه در آپارتمانها را حتماً بخواهید و از آنیک کپی داشته باشید.
تذکر مهم:
۱ – مجدد متن قرارداد را بهصورت کامل و با دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز حتماً با یک مشاور دیگر بررسی کنید.
۲ – اگر معنی جمله و یا کلمهای را نمیدانید، حتماً سؤال کنید، مراقب بازی با کلمات باشید.
۳ – متن قرارداد باید بهصورت خوانا و بدون قلمخوردگی باشد. اگر قلمخوردگی داشت از نویسنده درخواست کنید حتماً در پشت برکه توضیحات و دلایل قلمخوردگی را ذکر کن و سپس مهر و امضا تمام طرفین داشته باشد.
۴ – برای امضای قولنامه حتماً کاربنها را بردارید و هر سه برکه را بدون کاربن امضا کنید.
۵ – هر آنچه موردتوافق طرفین باشد باید در متن قولنامه مشخص گردد. و هر آنچه در متن قولنامه نوشته میشود حکم یک تعهد را دارد و لازم اجرا است، درواقع هر آنچه در متن قولنامه نوشته میشود یک تعهد قوی و قانونی برای طرفین دارد. درنتیجه مراقب باشید که شما مسئول هستید به هر آنچه در متن قرارداد نوشتهشده و شما آن را امضا کردهاید.
نحوه تسویهحساب:
معمولاً توافقی است، ولی پیشنهاد میدهم که کل مبلغ را یکجا پرداخت نکنید.
مرحله اول: ۴۰ درصد اول از کل مبلغ موردتوافق را هنگام عقد قرارداد پرداخت کنید
مرحله دوم: ۴۰ درصد دوم از کل مبلغ موردتوافق را هنگام تحویل ملک.
مرحله سوم: ۲۰ درصد الباقی را هنگام ثبت سند در دفترخانه ” محضر” انجام گیرد.
متن قرارداد:
۱ – مشخصات خریدار و فروشنده.
۲- مشخصات دقیق و بهطور کامل ملک موردنظر شامل (( آدرس دقیق پستی و شمالی یا جنوبی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، شهرداری منطقه، متراژ دقیق، متراژ بالکن، شماره پارکینگها و تعداد آن، شماره و متراژ دقیق انباری، امکانات و لوازم موجود )).
۳ – مبلغ کل و یا ثمن معامله موردتوافق طرفین.
۴ – شرایط تسویه و تحویل و سند زدن.
۵ – شرایط و توافقهای دیگر.
۶- نحوه گرفتن کلید و تاریخ تحویل ملک.
۷ – نحوه تسویهحساب با تاریخ دقیق.
۸ – تعهدات خریدار و فروشنده.
۹ – مبلغ دقیق هزینه دفتر املاک یا به عبارتی حقالزحمه دفتر املاک و مشاوره املاک.
۱۰ – ضرر و زیان و حق فسخ حتماً دقیق و واضح مشخص شود و دلایل آن را نیز بنویسید.
۱۱ – بررسی دقیق توضیحات و نوشتن دقیق درخواستها و برداشتها از توضیحات طرفین را حتما ذکر کنید.
۱۲ – دریافت کد رهگیری.
۱۳ – بهعنوان قرارداد دقت کنید. “مبایعهنامه دارای اعتبار بیشتری از قولنامه است”. دقت کنید ملک قولنامهای نخرید.