یک – سرمایه‌گذاری در مسکن یعنی چه؟
با توجه به شرایط اقتصادی، بحران‌ها و هزار یک مشکلی که در دنیا وجود دارد ظاهراً بهترین و امن‌ترین امکان برای سرمایه‌گذاری مسکن و املاک است. نیازی نیست بدانیم مسکن نسبت به سال‌های قبل چند برابر رشد کرده، برخی میگویند ۱۵۰۰ برابر و برخی دیگر حرف از ۳۰۰۰ برابر و ۴۰۰۰ برابر دارند البته که فاصله زمانی نیز مطرح است ولی به‌هرحال همه میدانمیم که املاک رشد بالای دارد و مطمئن‌ترین و امن‌ترین مکان برای سرمایه‌گذاری است به‌هرحال سرمایه‌گذاری در مسکن و املاک یکی از بهترین راه‌های سرمایه‌گذاری در اقتصاد دنیای امروز است.
ایران همه مثل خیلی کشورهای دیگر در حال رشد است حالا برخی با سرعت بیشتر و در برخی با شرعت کمتر، ولی چیزی را که ما در ۲۰ سال گذشته تجربه کردیم سرعت عجیب‌وغریب ملک است. و البته سرمایه‌گذاری در هر خوزه ریسک دارد و نیاز به تجربه و مطالعه که این موضوع در املاک کمی متفاوت است. به همین جهت بیشتر مردم‌دوست دارند وارد برای سرمایه‌گذاری وارد حوزه مسکن شونده. فرقی نمی‌کند که مردم چه شغلی دارند و چه میزان درآمدی و با هر بودجه و سرمایه که در دست دارد به‌هرحال و درنهایت برای سرمایه‌گذاری امن برای سرمایه‌گذاری مطمئن به سمت ملک حرکت می‌کند. در سال‌های گذشته قیمت ملک رشد بسیار بالای داشته است، طبیعی است که با چنین رشدی هرکسی که توان مالی داشته باشد به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن حرکت می‌کند.
و اما فعالیت و سرمایه‌گذاری در مسکن مثل هر کار دیگری نیاز به آگاهی دارد، نیاز به تحقیق و آموزش دارد، نیاز به مطالعه و تحقیق دارد. این نوع سرمایه‌گذاری علاوه بر اینکه مطمئن است ولی حتماً باید آگاهانه پیش رفت. به‌عنوان‌مثال آیا همه‌جا به یک‌میزان رشد کرده است؟ آیا سود سرمایه‌گذاری در املاک فقط در تهران در تمام مناطق یکی بود، شما کافی فاصله قیمت چند سال گذشته در چند منطقه تهران را بررسی کنید آنگاه متوجه تفاوت رشد قیمت‌ها خواهید شد به‌عنوان‌مثال مناطق ۱و۲و۳و۵و ۲۲ به هیچ کجای تهران قابل‌مقایسه نیست. پس ما باید آگاهانه و هوشمندانه و با مشاوره گرفتن از متخصصین بدانیم که در کجا باید سرمایه‌گذاری کنیم.
دو – معنا و مفهوم سرمایه‌گذاری در مسکن چیست؟
سرمایه‌گذاری در املاک به بخش‌های مختلف تقسیم می‌شود به‌عنوان‌مثال سرمایه‌گذاری در تجاری، اداری، مسکونی ، باغ ، ویلا و در کل به این معنی است که ما بر روی بخشی از املاک، به امید افزایش قیمت و در مقابل دریافت سود و دیگر اینکه حفظ ارزش پول در آینده دور یا نزدیک خریداری می‌کنیم.
با توجه به رشد قیمت املاک در بخش‌های مختلف اشخاصی که سرمایه‌های قابل‌توجهی دارند به فکر این بازار پرسود میافتند، پس من و شما نیز می‌توانیم در بخش‌های مختلف املاک بر احساس میزان سرمایه و نوع برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری کنیم و انتظار سود در آینده راداریم.
چند نوع سرمایه‌گذاری در املاک داریم؟
۱ – سرمایه‌گذاری املاک مسکونی:
این سرمایه‌گذاری که به نظر می‌رسد پرسودترین نوع در این سرمایه‌گذاری‌ها است، شامل سرمایه‌گذاری در ملک مسکونی مثل آپارتمان، خانه ویلایی به‌منظور تخریب و نوسازی در شهر و یا ویلا در خارج از شهر.
۲ – سرمایه‌گذاری در املاک تجاری:
یک مغازه به‌منظور فعالیت اقتصادی و یا اجاره دادن آن‌که در البته درگذشته ضرب‌المثلی رایج بوده که از مغازه می‌شود خانه خرید ولی از خانه نمی‌شود مغازه خرید که به نظر می‌رسد در حال حاضر این‌چنین نیست
۳ – سرمایه‌گذاری در املاک اداری:
تفاوت املاک اداری و تجاری مشخص است املاک اداری نیازی نیست که حتماً نزدیک خیابان باشد و نیاز به دیده شدن داشته باشد.
۴- سرمایه‌گذاری املاک کلنگی:
این نوع سرمایه‌گذاری بیشترین سود را دارد که به‌منظور تخریب و نوسازی و آپارتمان‌سازی و حتی انبوه‌سازی مورداستفاده قرار می‌گیرد. که بیشترین میزان سرمایه را نیاز دارد و نیز بیشترین سوددهی را دارد.
۵ – سرمایه‌گذاری باغ و املاک روستایی:
در این نوع سرمایه‌گذاری بیشتر جنبه تفریحی و به عبارتی خانه دوم را دارد که هدف از آن تبدیل خانه روستایی و یا باغ خارج از حومه شهر به ویلا و یا باغ است که بیشتر برای ایام تعطیلات مورداستفاده قرار می‌گیرد.
سه – هنگام سرمایه‌گذاری در بازار املاک به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
۱ – ابتدا برای خودتان مشخص کنید که برای چه هدف‌های تصمیم گرفتید که در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنید. و انتظارات خودتان را بنویسید به‌عنوان‌مثال در کوتاه‌مدت و یا در بلندمدت قصد فعالیت در این نوع سرمایه‌گذاری رادارید یا نه.
در اینجا به دو سؤال خوب و دقیق پاسخ دهید
اگر اولین باری است که در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنید به‌دقت در مورد این دو سؤال فکر کنید و به آن جواب دهید.
سؤال اول: تصمیم دارید چگونه و به چه دلیل وارد سرمایه‌گذاری در املاک شوید. و سؤال را این‌گونه مطرح می‌کنم که ” چگونه شروع کنم”
سؤال دوم: این سؤال بسیار مهم است. شما تا کجا قصد دارید در این حوزه فعالیت کنید و هدف نهایی شما چیست. و سؤال را این‌گونه مطرح می‌کنم که ” چگونه خارج شوم”
پیشنهاد می‌کنم بر روی این دو سؤال وقت بگذارید و حسابی فکر کنید، تا به بهترین جواب خودتان برسید.
۲ – بهترین زمان خرید ملک و سرمایه‌گذاری در املاکی چه زمانی است؟
در مورد زمان خرید یک ملاک و سرمایه‌گذاری در املاک حرف‌وحدیث‌های زیادی است. آیتم‌های مختلف وجود دارد. اصولاً بهترین زمان سرمایه‌گذاری در املاک وقتی است که آرامش در املاک حکم‌فرما است و نه حبابی است و نه رشدی در قیمت‌ها دیده می‌شود. البته تصور به این صورت کار پیش می‌رود که وقتی تقاضا برای خرید ملک خوب است می‌توان گفت که زمان مناسب خرید است.
۳ – تجزیه‌وتحلیل شرایط حاکم بر دفاتر املاک
کافی است به چندین دفتر املاک سری بزنید خودتان متوجه می‌شوید که چه خبر است.
من دقیقاً دیروز به تاریخ /۰۶/۰۵/۱۴۰۰ در منطقه ۲۲ تعداد زیادی املاک سر زدم که تقریباً اکثرشان درگوشی موبایل سرگرم بودند و خود آن‌ها نیز انگیزه پاسخ دادن به سؤال مشتری را نداشتند.
۴ – دو تا دو تا چهارتا داشتن
با توجه به شرایط روز نرخ خرید و هزینه‌های جاری مثل اداری و مالیات‌ها و کمیسیون‌ها و دیگر هزینه‌های سربار را حساب کنید و سپس نرخ فروش را داشته باشید و در یک مقایسه مالی متوجه خواهید شد که آیا در حال حاضر سرمایه‌گذاری در ملاک موردنظر مناسب است یا غیر.
۵- موقعیت مکانی ملک:
به منطقه و موقعیت ملک خیلی توجه کنید، آیا منطقه قابل رشد است، یا ارزش سرمایه‌گذاری را دارد.
توجه به شمال و جنوب، شرق و غرب. توجه به دسترسی‌ها و اماکن عمومی.
۶- میزان ساخت‌وساز:
به تعداد ساخت‌وسازهای منطقه توجه کنید و بر روی آن بررسی داشته باشید به‌عنوان‌مثال سرعت ساخت‌وساز در غرب تهران بسیار بیشتر از شرق تهران است.
۷ – امتیازات ملک:
آیا ملک فوق امتیازاتی دارد و یا شرایط آن باارزش‌تر از دیگر املاک همان منطقه است.
۸ – به سن ساخت توجه کنید
املاکی که نیاز به بازسازی و یا زیباسازی دارد به‌مراتب سود بیشتری دارد؟
۹- متراژ:
متراژ املاک بسیار مهم است برای سرمایه‌گذاری در مراکز اصلی شهر به دنبال متراژهای کوچک باشید و در اطراف شهر و کمی دورتر از مراکز املاک نسبتاً با متراژ بزرگ‌تر را جستجو کنید.
۱۰ – املاک تجاری:
اگر کسب‌وکاری ندارید در حوزه املاک تجاری به نیت اجاره و سود، سرمایه‌گذاری نکنید.
ساده‌ترین نگاه به تعداد مغازه‌های محله خودتان و هم‌زمان تعداد شغل‌های مشابه به هم را بررسی کنید و آن را با ده یا بیست سال قبل مقایسه کنید.
۱۱ – مشورت:
هیچ‌گاه بدون بررسی و مشاوره با افراد آگاه، سرمایه‌گذاری نکنید. به این دو نقل‌قول خوب دقت کنید و فکر کنید.
در خیلی از مواقع
” ما نمی‌دانیم که چه نمی‌دانیم”
” مراقب تله من میدانم باشید “