ساخت‌وساز را از کجا شروع کنیم؟
منظور من از ساخت‌وساز یعنی اینکه چگونه تبدیل به یک سازنده حرفه‌ای بشویم به‌عبارتی‌دیگر منظورم خوب و عالی بساز و خوب و عالی هم بفروش به قول بعضی‌ها “بسازوبفروش” البته از نوع بهترین سازنده.
صنعت ساختمان مثل مشاغل دیگر فراز و نشیب خودش را دارد البته بیشتر اوقات رو به بالا و سودآور است، نه‌تنها در کشور ما بلکه در اکثر جاها ساخت‌وساز یکی از بهترین و پرسودترین مشاغل است، و در مقابل یکی از آن شغل‌های است شکست و زیان سنگینی را به همراه دارد و من به شخص هر دو نوع را تجربه کرده‌ام یعنی هم‌سود ۱۰۰ درصدی و هم زیان ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده‌ام.
گاهی اوقات من خودم شاهد موفقیت‌ها و شکست‌ها در مراحل ساخت‌وساز چه به‌صورت شرکتی و چه به‌صورت شخصی به دلایل مختلف که خواهم گفت زیان‌های سنگین و سختی دیده‌اند.
برخی از دلایل شکست سازنده‌ها عبارت است:
۱ عدم داشتن دانش و تجربه لازم.
۲ نبود برنامه‌ریزی صحیح و اصولی.
۳ کمبود منابع مالی.
۴ داشتن حساسیت‌های بی‌مورد و احساسی عمل کردن.
۵ عدم دقت در تأمین نیروی انسانی مناسب.
۶ آشنا نبود به مراکز خرید ” خرید باقیمت مناسب”.
۷ ماندن در دایره من میدانم و نداشتن مشاوره خوب.
توضیح اینکه این هفت مورداشاره کوچک به مسیر ساخت‌وساز است.
چگونه ساخت‌وساز را شروع کنیم؟
مراحل ساخت‌وساز به دو شکل است.
یا بر روی زمین معمولی و یا در جای که قبلاً ملکی ساخته‌شده بود و نیاز به تخریب ملک قدیم وجود دارد.
مراحل ساخت‌وساز یک در مسیر پیچیده و فنی قرار دارد. که کل این مسیر از صفرتا صد را من در یک عبارت خلاصه می‌کنم ” افکار تبدیل می‌شود به اجسام” بله مسیر ساخت‌وساز در همین عبارت است یعنی اینکه فردی مثل مهندس ساختمان یا سرمایه گزاری در ذهن خود افکاری را پرورش می‌دهد و سپس مراحل اداری را طی می‌کند و بعدازآن مراحل اجرای را، و درنهایت ساختمان موردنظر شکل می‌گیرد. و کسی موفق خواهد بود که در طول مسیر مشاوره داشته باشد و تحقیق کرده باشد و به عبارتی بی‌گدار به آب نزده باشد. سازنده باید تمام مراحل را بشناسد و از تیم پشتیبان خوب حمایت شود.
برای شروع ساخت‌وساز باید تجربه لازم را داشته باشید. در ادامه داشتن اطلاعات لازم و کافی، سپس یک برنامه‌ریزی درست و اصولی در تمام موارد از ساخت‌وساز و تهیه مصالح و بودجه‌بندی و منابع مالی و نیروی انسانی مناسب و الی‌آخر تا بتوانید یک مسیر عالی و با کمترین اصطکاک ادامه دهید. در عملیات ساختمانی هرروز و هرلحظه تجربیات فراوانی وجود دارد که اگر با آن تجربیات آشنایی نداشته باشید به چالش کشیده خواهید شد.
پیشنهاد لطفاً و حتماً برای سرمایه گزاری در املاک و شروع عملیات ساخت‌وساز تحقیق و مشاوره داشته باشید.
قبل از هر کاری این سؤالات را از خودتان و در صورت داشتن تیم همراه سؤال کنید. و جواب بلند برایش داشته باشید منظورم به دنبال جواب بله و خیر نباشید.
در کدام شهر و در کدام منطقه و کدام محله قصد دارید سرمایه گزاری کنید؟
در کدام شهر و در کدام منطقه و کدام محله قصد دارید ساخت‌وساز کنید؟
قصد خرید زمین‌دارید یا ملک کلنگی؟
هدف شما تخریب و نو سازی است و یا بازسازی و زیباسازی ؟
قصد دارید آپارتمان بسازید؟ چندطبقه؟
قصد دارید آپارتمان‌سازی کنید یا ویلا سازی؟
برآورد بودجه و صورت‌حساب مالی شما چقدر است؟ آیا توان مالی دارید و یا به دنبال شریک و سرمایه گزار هستید؟
هر نوع فعالیتی را که موردنظرتان است را باید ابتدا سؤال بپرسید و سپس جواب دقیق و قانع‌کننده داشته باشید
در صنعت ساختمان‌ساز چالش‌های زیادی وجود دارد، مشاغل مرتبط و تنوع کاری فراوان است این شما هستید که باید دقت داشته باشید تا در مسیر اشتباهی حرکت نکنید، چراکه هزینه‌های سربار به‌شدت بالا است، دقت کنید و مراقب هزینه‌ها باشید.
به‌عنوان‌مثال سنگی که مناسب داخل است نمی‌توانید در نما استفاده کنید. یا در برخی مواقع دیده‌ام که سازنده به دنبال نیروی ارزان است غافل از اینکه نیروی ارزان و کم‌تجربه می‌تواند هزینه سربار زیادی داشته باشد، به‌عنوان‌مثال اگر سنگ که برای نما تهیه‌شده باشد و قیمت هر مترمربع آن ۵۰۰ هزار تومان باشد و در حین عملیات جابجایی ۱۰ متر آن از بین برود یعنی در جا ۵ میلیون زیان‌دیده‌اید. این گوشه‌ای از خسارت‌های غیرقابل‌جبران است و حتی گاهی اصلاً متوجه چنین خسارت‌های نمی‌شویم. موضوع در اینجا خسیس بازی نیست موضوع مدیریت درست و بهینه است. پس یادتان باشد در تمام مراحل باید مدیریت بالایی داشته باشد.
بعد از انتخاب منطقه و محله موردنظرتان چند تا سؤال باید به‌درستی و با تحقیق کامل پاسخ داده شود
آیا منطقه را خوب می‌شناسید؟
آیا از نوع و نوحه فعالیت رقبا اطلاع دارید؟
وضعیت بازار ملاک در منطقه فوق چطور است؟
میزان و حجم خریدوفروش منطقه چگونه است؟
چقدر زمان لازم است تا ملک فوق فروش برود؟
مشتریان منطقه چه نیازهایی دارند؟
بودجه خرید منطقه چگونه است؟
قیمت حداقل و حداکثر هر مترمربع چقدر است؟
مصالح مورداستفاده همکاران یا رقبا به چه صورت است؟
البته کار خود را با این چند سؤال آغاز نکنید، این چند سؤال فقط نمونه است و شما با تجربیات خودتان و با تحقیقات تکمیلی به سؤالات و اطلاعات بیشتری برسید. اهداف و ارزش‌های خود را در غالب سؤال تعیین کنید. برای خودتان برنامه کاری و مالی داشته باشید مراقب بودجه‌بندی باشید.
پیشنهاد می‌کنم از یک نقشه ذهنی کمک بگیرید، همه‌چیز را یادداشت کنید، از ساده‌ترین و کوچک‌ترین موضوع گرفته تا سنگین‌ترین و مهم‌ترین‌ها، همه و همه‌چیز را بنویسید.
سؤالات خودتان را به دو بخش تقسیم کنید
بخش اول چرایی باشد و بخش دوم چگونگی باشد
این‌گونه ادامه دهید که
چرا در حوزه املاک باید سرمایه گزاری کنم؟
چرا باید در این منطقه سرمایه گزاری کنم؟
چرا باید از این نوع متر یال استفاده کنم؟
چرا باید با این شیوه کارم را ادامه دهم؟
چرا باید از این نیروی کار استفاده کنم؟
چرا باید این‌گونه سرمایه گزاری کنم؟
گاهی اوقات نیز این‌جوری سؤال کنید، “”چه می‌شد اگر؟””
برای هر هدفی که دارید سؤال چرایی داشته باشید. چرا باید در این محله سرمایه گزاری کنم؟
توضیح اینکه سؤالات با قالب چرایی باعث می‌شود تا دید شما به مسیر باز شود و برای چگونگی بهتر تصمیم بگیرید یادتان باشید چرایی هدف گزاری بسیار مهم‌تر است از چگونگی آن. بعد از پاسخ دادن به چرایی‌ها برویم سراغ چگونگی ادامه مسیر و با برنامه‌ریزی درست برای پیروزی اقدام کنیم.
قبل از شروع کار و در ادامه مسیر مهم‌ترین کار شما مسئولیت‌پذیر بودن است، کار ساخت‌وساز پر ریسک و پرخطر است، اگر شما قصد دارید در ساخت‌وساز مسیر یک مدیر، مجری و سازنده موفق را طی کنید، باید تصمیم مهمی بگیرید و از خودتان سؤال کنید که آیا من حاضرم مسئولیت و مدیریت، پر ریسک و پرخطر ساخت‌وساز را بر عهده بگیریم.
آیا من توانمندی اجرای چنین پروژه‌ای رادارم و برای کمک از چه کسانی باید کمک بگیرم، دقت کنید به تمام جزئیات توجه داشته باشید. بارها و بارها بررسی کنید. و حواستان به تک، تک آیتم‌ها باشد.شما مسئول هستید پس مسئولیت‌های خود را به‌عنوان یک سازنده خوب بشناسید و به آن عمل کنید و به آن ایمان داشته باشید به خودتان بارها و بارها بگویید .من مدیر و مجری توانمندی هستم، من سرمایه گزار و مسئول مراقبت از سرمایه خودم و اطرافیانم هستم، من صاحب‌خانه و مسئول تمام مراحل کاری هستم.
یکی از مهم‌ترین وظایف شما ایمن‌سازی محیط کار است. باید تمام موارد ایمنی را در نظر داشته باشید و حتماً از مشاوره و کمک کارشناس استفاده کنید. حتماً قبل از شروع عملیات ساختمان پروژه را بیمه کامل کنید به آیتم‌های بیمه توجه کنید خوب میدانید که بیمه می‌تواند در شرایط اضطرار و سخت به کمک شما بیایید، بیمه‌های نظیر کارگران بدون نام یا پیمانکاران فرعی و حتی بیمه شرایط خاص را با یک مشاور بیمه هماهنگ کنید البته که امیدوارم هیچ‌گاه از بیمه و خسارت آن استفاده نکنید این یعنی اینکه امیدوارم هیچ‌گاه دچار حادثه نشوید.
موضوع دیگری که باید توجه داشته باشید وظیفه شما در ساخت‌وساز است، از خودتان بپرسید من چه‌کار می‌کنم؟ خانه و آپارتمان می‌سازم؟ این یعنی اینکه خانواده یا خانواده‌های قرار است در این ملک زندگی کنند و این یعنی اینکه من مسئولیت سنگینی در آینده دارم، خانواده‌های که قرار است در این خانه زندگی کنند باید دعاگوی ما باشند، پس باید حواستان به آینده باشد و مراقب مصالح مصرفی و کیفیت کار باشید. شما از هر لحاظ مسئول هستید چه عرف و چه شرع، چه اخلاق و چه قانون. همین امروز مراقب خسارت‌های آینده باشید. مثلاً در عایق‌بندی‌ها، در امنیت خانه مثل برق و گاز و غیره به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم با مالک و سازنده است دقت کنید که کار پرمسئولیتی رادارید بر عهده می‌گیرید، نگران نباشید اگر درست و سالم کارکنید مشکلی پیش نخواهد آمد.
شناسایی بازار هدف قبل از شروع به سرمایه گزاری:
این بخش بسیار مهم است شما بازار هدف خودتان را شناسایی کنید، بودجه‌بندی، شغل، عقاید، باورها، مذهب و هر آنچه فکر می‌کنید لازم است را باید بدانید، چراکه آن‌ها خریدار اصلی شما هستند و شما باید باسلیقه‌ها و عقاید آن‌ها آشنا باشید تا بتوانید به‌راحتی ملک را پس از اتمام بفروشید. به‌دقت بازار هدف را بررسی کنید مشتریان خودتان را بررسی کنید قبل از شروع هر نوع عملیات ساخت‌وساز، مشتری و بازار هدف را به‌دقت بررسی کنید.
بررسی منابع مالی در املاک:
چه میزان سرمایه‌دارید و درنهایت سرمایه شما تا کجای کار دوام خواهد آورد، به‌دقت بررسی کنید و مراقب حساب‌وکتاب باشید، یادتان باشد ساختمان مانند یک هیولا است که پول را می‌بلعد و تقریباً اکثر هزینه‌ها نقدی است و نهایتاً دو الی سه ماه باید تسویه شود، تمام منابع مالی را بنویسید، اگر قرار است وامی بگیرید و یا شریکی داشته باشید و یا پیش‌فروش کنید به‌شدت مراقب باشید و برنامه‌ریزی داشته باشید، برای برنامه‌های پیش‌بینی‌نشده و خسارت‌های احتمالی بودجه‌بندی داشته باشید. مراقب تک‌به‌تک ریال‌های باشید که هزینه می‌شود.
نقش نیروی انسانی در ساخت و ساز:
نیروی انسانی ثابت و متغیر خودتان را لیست کنید، بهترین‌ها انتخاب کنید و هزینه‌ها را پیش‌بینی کنید. نیروی انسانی یا همان کارکنان و کارکنان و مهندسین و کارگر، بنا، پیمانکاران، بیشترین هزینه را برایتان دارند باید حواستان به مهم‌ترین سرمایه خودتان که همان نیروی انسانی است باشد. به‌هیچ‌عنوان دنبال نیروی ارزان نباشید. دنبال نیروی قوی، وفادار و کاردان باشید.
نقش قراردادها در ساخت و ساز:
قراردادها را جدی بگیرید با همه قرارداد داشته باشید، مراقب سوءتفاهم‌ها باشید به‌دقت قراردادها را مکتوب کنید و پیش‌بینی هر چیزی را در آن قید کنید، پیشنهاد می‌کنم از یک وکیل برای تنظیم قرارداد کمک بگیرید. داشتن قرارداد جلوی خیلی از خسارت‌های احتمالی و مشکلات بدی را می‌گیرد.
تجهیز کارگاه ساختمانی:
برای تجهیز کارگاه یک‌بار هزینه کنید و محکم سازی کنید، سعی کنید از مصالح موجود استفاده کنید و هزینه‌ها را کاهش دهید، نیازی نیست کارگاه حرفه‌ای و مدرن داشته باشید ولی اگر کارتان ساخت‌وساز است یک کارگاه متغیر مثل کانکس خوب داشته باشید و در هر پروژه‌ای استفاده کنید. تجهیزِ کارگاه بستکی به حجم و وسعت پروژه دارد و همچنین ماشین‌آلات و تجهیزات عملیاتی مثل بالابرها یا انواع ابزار کار، باید کسی را داشته باشید که از ابزار و ملزومات کارگاهی به‌خوبی نگهداری کند و مراقب آن‌ها باشد خود تجهیزات برای شما هزینه‌های سنگینی در بردارد.
بازاریابی و فروش یک ملک:
استراتژی در بازاریابی و فروش هم مراحل خودش را دارد ولی پیشنهاد می‌کنم که شما فقط ۱۰ درصد نسبت به رقبا باکیفیت‌تر و عالی بسازید مشتری از راه می‌رسد و تا جایی که امکان دارد به‌هیچ‌عنوان پیش‌فروش نکنید.
چند تذکر در ساخت و ساز:
اگر قصد دارید ساخت‌وساز کنید و در املاک سرمایه گزاری کنید و به سود عالی برسید، حتماً مشاوره بگیرید، حتماً تحقیق کنید، حتماً برنامه‌ریزی داشته باشید و طبق برنامه کارکنید.مراقب نقدینگی باشید و هزینه‌ها را کنترل کنید، جلوی ریخته و پاش‌ها را بگیرید. حتماً از چند نفر مشاوره بگیرید. با چند تا کارشناس املاک گفتگو کنید، تمام اسناد و مدارک را کنترل کنید و از یک وکیل راهنمایی بگیرید. منطقه موردنظرتان را به‌دقت بررسی کنید، بودجه مردم منطقه را بدانید، برای تک، تک هزینه‌ها برنامه داشته باید.
کلام آخر حتما از یک مدیر توانمند مشاوره و کمک بگیرید.